Werkzaamheden in een sociale huurwoning: hoe zit dat precies?
Als huurder van een sociale huurwoning kunt u te maken krijgen met door de woningcorporatie (hierna: de verhuurder) uit te voeren werkzaamheden. Deze werkzaamheden kunnen bijvoorbeeld bestaan uit (groot of periodiek) onderhoud, reparatie of renovatie. Bij een renovatie kan worden gedacht aan het verduurzamen van de woning of het aanbrengen van een luxere keuken of badkamer. In deze blog bespreken wij de verschillende soorten werkzaamheden en bijbehorende rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder.
De wet: dringende werkzaamheden en renovatie
In de wet is te vinden welke regels bij het uitvoeren van werkzaamheden door beide partijen in acht moeten worden genomen. Bij deze regels is allereerst van belang dat artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) een onderscheid maakt tussen ‘dringende werkzaamheden’ en ‘renovatie’. Alle hiervoor als voorbeeld gegeven werkzaamheden vallen onder één van deze twee genoemde categorieën.
Dringende werkzaamheden
Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat een huurder de verhuurder bij dringende werkzaamheden de gelegenheid moet geven om deze werkzaamheden uit te kunnen voeren. Dit wordt ook wel de gedoogplicht genoemd: de huurder moet gedogen dat de verhuurder werkzaamheden uitvoert in de woning. Deze plicht geldt niet voor een verslechtering van het woongenot (lees: de woning).
Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld. Gedacht kan worden aan vervanging van verouderde zaken, herstel van gebreken (reparatie) en het terugbrengen van de woning in goede staat. Groot onderhoud en werkzaamheden die ter voorkoming van schade zijn bedoeld worden ook als dringende werkzaamheden beschouwd.
Voorwaarde is verder wel dat de woning na de werkzaamheden niet luxer of comfortabeler is geworden dan wel in afmeting of indeling is gewijzigd. De verhuurder mag na het verrichten van dergelijke werkzaamheden dan ook geen huurverhoging doorvoeren.
Verder geldt dat de huurder zijn medewerking aan de werkzaamheden niet mag laten afhangen van een schadevergoeding. Let wel, de huurder kan wel aanspraak maken op een schadevergoeding als de verhuurder schade veroorzaakt aan de woning (waarover later meer).
Renovatie
De hierboven genoemde gedoogplicht geldt ook voor renovatiewerkzaamheden, mits de verhuurder de huurder een redelijk voorstel heeft gedaan en de huurder dit heeft geaccepteerd (artikel 7:220 lid 2 BW). Van een renovatie is onder meer sprake als het huurgenot door een (gedeeltelijke) vernieuwing door verandering of toevoeging toeneemt. Denk hierbij aan verduurzamingsmaatregelen, die ervoor zorgen dat u minder aan verwarmingskosten kwijt bent of het aanbrengen van een luxere keuken of badkamer.
De verhuurder dient bij het doen van een redelijk voorstel de belangen van de huurder, een eventuele onderhuurder en de verhuurder mee te wegen. Wanneer de verhuurder tien of meer woningen wil renoveren die samen een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn indien minstens 70 procent van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. De huurders die het voorstel niet hebben geaccepteerd, kunnen dan binnen acht weken na kennisgeving door de verhuurder naar de rechter stappen om de redelijkheid van het voorstel te laten toetsen. Als het voorstel alsnog wordt goedgekeurd, dienen de huurders de werkzaamheden in beginsel te accepteren. Dit kan echter per verhuurder verschillen (wegens verschillende voorwaarden).
Aanspraak op huurvermindering, schadevergoeding en ontbinding van de huurovereenkomst
Zowel bij dringende werkzaamheden als renovatie behoudt de huurder zijn aanspraak op huurvermindering, schadevergoeding en ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent niet dat de huurder hier altijd recht op heeft, maar slechts in het geval waarin wordt voldaan aan de geldende (wettelijke) vereisten. In deze paragraaf bespreken wij kort het recht op huurprijsvermindering en het recht op schadevergoeding. Ontbinding van de huurovereenkomst blijft buiten beschouwing.
Om als huurder in aanmerking te komen voor huurprijsvermindering zal sprake moeten zijn van een gebrek (artikel 7:207 jo. 7:204 lid 2 BW). Uit rechtspraak blijkt dat de verhuurder niet voor iedere vorm van door werkzaamheden veroorzaakte hinder aansprakelijk is. Er moet sprake zijn van hinder die een tekortkoming vormt in het verstrekken van huurgenot en die aan de verhuurder is toe te rekenen. Of hiervan sprake is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Voor het recht op schadevergoeding in de zin van artikel 7:208 BW geldt min of meer hetzelfde kader.
Conclusie
Wanneer de verhuurder werkzaamheden wil verrichten in een (sociale) huurwoning, heeft hij rekening te houden met artikel 7:220 BW. Dit artikel bepaalt dat dringende werkzaamheden door de huurder dienen te worden gedoogd. Hetzelfde geldt voor renovatiewerkzaamheden, op voorwaarde dat de verhuurder de huurder een redelijk voorstel heeft gedaan en laatstgenoemde dit heeft geaccepteerd.
De huurder behoudt zijn aanspraken op huurprijsvermindering, schadevergoeding en ontbinding van de huurovereenkomst. Voordat de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding zal eerst aan een aantal vereisten voldaan moeten zijn. Dit betekent dus dat niet iedere hinder door werkzaamheden voor vergoeding in aanmerking komt.
Mocht u vragen hebben over werkzaamheden in uw huurwoning, stuur dan een e-mail naar info@rechtswinkelgo.nl. Wij adviseren u graag!
Copyright © Alle rechten voorbehouden
